Например, около 60 000 россиян фактически потеряли вложенные деньги, купив до финансового кризиса 2008 года недвижимость у моря в Болгарии, которая до сих пор не достроена.

О том, кто и как «разводил» наших соотечественников на инвестиции на зарубежных рынках в разные периоды времени, рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями, основатель консалтингового портала Indriksons.ru.

Болгария

«Основные игроки на рынке зарубежной недвижимости Болгарии— это крупные западные фонды. Перспективные объекты продаются за 72 часа, — рассказывает Игорь Индриксонс, — частным инвесторам (в том числе из России) доставался в основном неликвид.

Около 60 000 россиян, можно сказать, потеряли вложенные деньги, купив до финансового кризиса 2008 года недвижимость в Болгарии, которая и до сих пор не достроена».

Кроме того, Болгария возглавляет рейтинг стран с самыми высокими комиссиями риелтору и расходами на маркетинг, которые в структуре цены достигают 45%, то есть при стоимости квадратного метра в 1000 евро покупатель 450 евро отдает непосредственно за красочные рекламные буклеты и умение риелтора преподнести товар.

В Болгарии россияне пострадали еще и от множественных случаев двойной продажи: в этой стране право собственности оформляется только тогда, когда объект построен на 80% (для сравнения: в Великобритании инвестор уже на стадии котлована является собственником).

Египет

В начале 2011 г. по Ближнему Востоку прокатились бунты, получившие название «Арабская весна» — в Египте в результате массовых акций протеста президент Хосни Мубарак вынужден был покинуть страну, передав правление Высшему совету вооруженных сил. За две недели были сожжены и разграблены десятки зданий, в том числе жилые дома. Тысячи россиян приобретали недвижимость у моря в Египте, однако не страховали свое имущество, поэтому последствия мародерства легли на их плечи.

Впрочем, и до революции Египет не был страной, привлекательной для частных инвестиций в недвижимость. Россияне, которые вкладывали средства в курортную недвижимость, не учитывали одного: Египет – это страна, популярная для отдыха по системе «все включено», рынок аренды жилья для отпуска там не развит. Здесь также всегда существовали проблемы со статусом земель в некоторых регионах.

На сегодняшний момент цены на бумаге остаются посткризисными, но продать жилье можно лишь с дисконтом 60–80% от заявленной стоимости, однако и эти деньги выручить трудно, т. к. недвижимость в Египте неликвидна.

На президентских выборах 2012 года победу одержал кандидат от братьев-мусульман Мохаммед Мурси. Сегодня существует серьезный риск того, что россияне и вовсе потеряют свою собственность вследствие нетерпимости радикальных исламистов к представителям других конфессий: так, свыше 90 000 христиан-коптов уже были вынуждены покинуть страну. По разным оценкам, до 2011 г. порядка 40 000 россиян владели недвижимостью в Египте.

Испания

Из-за кризиса недвижимость в Испании у моря подешевела на 60% в регионах, которые пользовались особенной популярностью у инвесторов из России: Марбелье, Торревьехе, Ибице. Однако проблемы на рынке жилья начались задолго до мирового финансового кризиса — к этому, в том числе, привела бесконтрольная застройка побережья. Недвижимость у моря в Испании была переоценены на 17–30% и даже 50% в зависимости от региона.

На данный момент не продано около 700 000 единиц недвижимости, 60% которых находятся на побережье Средиземного моря. Высокая безработица (ориентировочно 23%), ипотечный кризис и переизбыток курортной недвижимости создают предпосылки для дальнейшего падения цен.

Вместе с тем Испании грозит дефолт по облигациям — здесь повторяется греческий сценарий с госдолгом, а это означает, что падение цен на жилье продолжится. На Коста-дель-Соль каждый пятый объект был куплен россиянами.

Дубай

Рост интереса к Дубаю начался в 2002 г., когда власти эмирата открыли его для иностранных инвестиций. С того же времени начинается бурный рост рынка, достигший своего пика в 2008 г.: к этому моменту цены на недвижимость в Дубае выросли на 300%.

Падение в Дубае стало самым значительным за всю историю рынка недвижимости в мире — в 2008 г. правительство запретило перепродажу контрактов, а рынок недвижимости эмирата был построен на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости). Когда пирамида рухнула, в проигрыше оказались те, кто получил ключи от дубайских квартир.

В 2007 году до 70% сделок с дубайской недвижимостью совершали россияне.

Калабрия (Италия)

В 2009 г. одной из самых опасных для россиян стран для инвестиций стала Италия, точнее ее южный регион Калабрия.

Калабрия, как и Дубай, пострадала от виртуального роста цен: цены на недвижимость увеличивались лишь в прайс-листах, а на деле рост цен был обеспечен появлением новых покупателей. Регион не был популярным направлением для отдыха, туристический поток сюда не был сформирован, поэтому вторичный рынок недвижимости отсутствует.

Обычно такое с легкостью проворачивается в развитой европейской стране, где раскручивают депрессивный регион, чтобы туда пришли первые инвесторы. Цены начинают расти в прайс-листах — приходят новые инвесторы, которые покупают, потому что дорожает, но жилье как раз и дорожает, потому что покупают. Такой рост может продолжаться не более пяти лет.

Инвесторов должно было насторожить то, что в Калабрии банки не выдавали ипотечные кредиты, то есть не верили в ликвидность местных объектов.

Игорь Индриксонс, эксперт в области международных инвестиций в недвижимость.