Мы решили внести максимальную ясность в процесс покупки недвижимости в Греции у моря. Если вы мечтаете о доме у моря в Греции, эта статья поможет вам исполнить свою мечту. Всего 10 шагов — и вы уже владелец дома у моря на греческой земле, будь то в городе, в сельской местности или на острове.

Может быть, есть конкретный остров, где вы уже видите себя и свою семью счастливо живущих около теплого мора. Или, может быть, вы предпочитаете большой город или континентальную часть Греции. Первый шаг — посмотреть на недвижимость в регионе, представляющем для вас интерес. HomeGreekHome и XEproperty — два греческих сайта, которые показывают объекты жилой недвижимости в Греции по каждому региону по всей стране. Самое главное, на что надо обратить внимание на этом этапе: время от дома до ближайшего аэропорта, климат, расстояние до моря, местная кухня, архитектурные предпочтения, стоимость в разных районах (в зависимости от густонаселенности), наличие школы,больницы, магазинов и т.п.

Шаг 2: Определите реальную рыночную стоимость выбранного дома

Вы нашли подходящий дом у моря в подходящем регионе Греции и решили, что он отвечает вашим потребностям и пожеланиям. Вы хотели бы сделать предложение продавцу. На этом этапе важно понимать, что цена, заявленная продавцом, отличается от рыночной цены. Цены, которые вы видите в объявлениях, могут не совпадать с рыночной ценой объекта. В любом случае, если вы будете знать адекватную рыночную стоимость желаемого дома у моря, в ваших руках будет отличный «рычаг», чтобы переговоры о цене завершились в вашу пользу.

Итак, как же узнать рыночную стоимость вашего дома у моря в Греции? Есть два способа. Вы можете провести свое собственное исследование, сравнивая стоимость аналогичных объектов недвижимости в этом регионе. Или вы можете нанять независимого оценщика, что является, на наш взгляд, оптимальным вариантом, т.к. его оценка будет наиболее убедительной для продавца недвижимости.

После того, как вы узнали реальную рыночную стоимость вашего будущего дома у моря, начинайте вести переговоры о цене. Вы можете сделать это самостоятельно или нанять третью, независимую сторону вести эти переговоры от вашего имени.

Если вы хотите знать реальное техническое состояние покупаемого дома, вы можете запросить отчет о соответствующей инспекции. Это необязательно, но настоятельно рекомендуется. Инженер посетит покупаемую недвижимость и осмотрите все наружные, внутренние, структурные, электрические, сантехнические, системы отопления и вентиляции. Он составит отчет об общем состоянии дома, обратит ваше внимание на любые вопросы безопасности или необходимые ремонтные работы, оценит стоимость каких-либо ремонтных работ, в случае их необходимости.

Этот отчет об инспекции также поставит вас в лучшее положение при переговорах о цене, если дом нуждается в ремонте, который не очевиден невооруженным глазом.

Вы договорились о цене. Шаг четвертый состоит из составления предварительного договора, иначе известного как договор купли-продажи, который не является обязательным в Греции, но настоятельно рекомендуется, чтобы защитить интересы продавца и покупателя.

Что такое договор купли-продажи? Это документ, который по существу снимает данный объект недвижимости с продажи для других покупателей, кроме вас. Это позволяет продавцу знать, что вы настроены серьезно. Договор купли-продажи включает в себя все условия, которые должны соблюдаться на протяжении всего процесса покупки. Покупатель должен будет нанять адвоката за свой счет, чтобы составить проект договора купли-продажи. На данном этапе от двух до пяти процентов от договорной цены покупки должны быть выплачены продавцу в качестве залога, эта сумма затем будет вычтена из полной стоимости сделки. Если вы не знаете, где искать такого адвоката — спросите у греческого посольства вашей страны. Обычно, в посольствах есть список квалифицированных юристов и специалистов, с которыми вы можете поддерживать связь. Конечно, Интернет всегда придет на помощь и вы можете провести свое собственное исследование насчет лучшего юриста по недвижимости в данном регионе.

Некоторые положения, которые должны быть включены в договор купли-продажи:

— Свидетельство о собственности должно быть свободно от каких-либо ограничений или залогов, в противном случае депозит будет возвращен покупателю;

— Сроки и последующие шаги до завершения покупки;

— Что происходит с депозитом в случае несоблюдения пунктов в договоре купли-продажи или если продавец меняет свое мнение.

Это ответственность покупателя. Адвокат, которого вы наняли на четвертом этапе, должен пойти в местный земельный кадастр, где хранятся все свидетельства о собственности данной местности. Там ваш адвокат подтвердит, действительно ли данный дом принадлежит данному продавцу и свободен от каких-либо обязательств, таких как кредиты, залоги и т.д. В среднем, плата за юридическую экспертизу за квартиру в Афинах стоит примерно 300-400 Евро и проводится за счет покупателя.

Шаг 6: Техническая экспертиза

Юридическая экспертиза проводится за счет покупателя, но техническая экспертиза осуществляется за счет продавца. Продавец обязан предоставить покупателю копии всех обновленных топографических планов местности и архитектурных планов собственности.

Весьма характерно для частной греческой недвижимости, что имеют место незаконные строительные работы, таких как запрещенные расширения или добавленные пристройки, которые никогда не были включены в первоначальный архитектурный план. К счастью, законы в Греции запрещают продавать недвижимость с незаконным строительством и это ответственность продавца — убедиться, что вопросы о незаконных строениях в его собственности, если таковые имеются, были урегулированы в местном налоговом органе.

Как уже упоминалось, техническая экспертиза является ответственностью продавца, но тем не менее, желательно, чтобы покупатель также нанял независимого гражданского инженера, чтобы дважды проверить, что все схемы и планы в порядке, и что любые незаконные работы были успешно устранены. Стоимость услуг такого гражданского инженера составит, в среднем 200-300 Евро за проверку. Эти деньги стоит заплатить, ведь вы платите за свое спокойствие.

Каждый обладатель греческой собственности должен получить номер НДС. Чтобы получить регистрационный номер плательщика НДС, необходимо представить себя в налоговую инспекцию к которой ваша собственность территориально принадлежит. На этом этапе покупатель переводит оставшуюся сумму покупки (за вычетом депозита) на счет продавца.

Шаг 8: Налог на имущество

Налоговая ставка при покупке недвижимости в Греции — три процента от стоимости покупки. Вплоть до 2013 года это было десять процентов, но с тех пор произошло значительное снижение. Таким образом, если цена покупки составляет 100 000 Евро, то налог на имущество, подлежащего выплате составит 3 000 Евро, при этом окончательная цена для покупателя составит 103 000 Евро. Не менее важно отметить, что для всех объектов с лицензией на строительство, выданной до 01.01.2005 года, дополнительно будет применяться 23% НДС, что повысит окончательную цену до 126 000 Евро.

Это ответственность покупателя — нанять нотариуса для завершения процесса покупки недвижимости в Греции. Завершение предполагает передачу права собственности на имущество, юридическую и техническую экспертизы, подтверждение перечисления денег и подписание окончательного договора купли-продажи. Плата нотариуса может варьироваться от одного до 0,1% цены покупки недвижимости. Для получения дома стоимостью в 100 000 Евро, плата нотариуса составит 1 000 Евро (один процент от стоимости покупки), на сумму 200 000 Евро — 1 760 Евро, на сумму 300 000 Евро — 2 460 Евро (0,8%). Гонорар нотариусу не включает в себя сумму НДС (23%). В целом, плата нотариуса падает по мере увеличения цены покупки.

После завершения сделки купли-продажи покупатель должен будет нанять бухгалтера, который будет ежегодно считать и уплачивать налог на купленное имущество (известный как ENFIA в переводе с греческого). Сумма будет зависеть от размера объекта, его местонахождения и года, когда было выдано разрешение на его строительство. Для современного загородного дома 200 м2 стандартная сумма ежегодного налога на собственность составляет 900 Евро в год. Для дома 100 м2, ставка налога снижается до половины и, в среднем, составляет 450 Евро в год. Для небольшой (50 м2) квартиры налог составляет 250 Евро в год.

Вопрос о том, подходящее ли сейчас время для покупки недвижимости в Греции остается открытым. Цены на недвижимость в крупных городах будут продолжать падать, так как предложение по-прежнему обгоняет спрос, так что если вы хотите купить дом или квартиру в Афинах или Салониках, то подождите с покупкой год-два. Если вам интересна недвижимость у моря на островах или в туристических районах Греции, то вполне вероятно, что цены там вскоре начнут расти, так как Греция стала очень популярным туристическим направлением в последние годы.

Seaside-home.ru

03.05.2016

Узнать больше:

PricewaterhouseCoopers: Не стоит инвестировать в недвижимость Греции до конца 2016 года

Официальные цены на недвижимость в Греции стали ниже на 5-19%

Россияне променяли Турцию на Грецию?

Спрос на греческие «золотые визы» вырос на 29%!

Самая дорогая и самая дешевая недвижимость в Европе у моря в мае 2015 — обзор по странам

Осторожно! Топ-5 стран риска покупки недвижимости

Где дешевле всего покупать недвижимость в Европе у моря?

ВНЖ в Европе при покупке недвижимости или «золотые визы» — обзор стран

Дешевая недвижимость в Европе — север Испании