Более дорогой вариант – Бельгия: здесь тоже можно начать с 500 тыс. евро, но вот за имение в Марш-ан-Фамен придется заплатить уже 25,5 млн.

Желающим жить во Франции нужно отложить для этих целей минимум 1 млн евро. Цены достигают 300 млн – столько стоит поместье Chateau de la Garoupe на мысе Антиб. При этом французская недвижимость дешевеет – и в целом по рынку, и в элитном сегменте. В 2012 году общенациональная стоимость жилья снизилась на 2%. Если раньше дом на Лазурном Берегу в среднем стоил 2,117 млн евро, то сегодня – 2,097 млн. Впрочем, наличие индивидуальной пристани для яхты повышает сто­имость объекта в среднем еще на 1 млн евро».

Снижение цен не слишком заметно, но продолжается. По данным Игоря Индриксонса, управляющего инвестициями в недвижимость и основателя компании Indriksons.ru, в I квартале текущего года стоимость парижского жилья упала на 0,96% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Что касается новых домов, то их возводится меньше, чем в 2012-м, на 17,8%. Причина проста: мало покупателей». Ужесточение налоговой политики Франсуа Олландом сделало свое дело.

Впрочем, цены в разных регионах Франции неодинаковы. «Если мы говорим про Париж, разброс цен составляет от 5 тыс. евро за м2 жилья эконом-класса до 27–28 тыс. евро за м2 в премиальном сегменте, – объясняет Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton. В среднем элитные апартаменты в центре Парижа обойдутся в 8–15 тыс. евро за м2.

Самая дорогая недвижимость на Лазурном Берегу – дома и участки на первой линии у моря в Кап-Ферра, Кап-д’Антипе, Кап-д’Айе и Кап-Мартане. Цены доходят до 150–200 млн евро, но в среднем премиальная вилла обойдется в 20–50 млн евро. Цены на апартаменты с видом на море, но не на первой линии сравнимы с Парижем – от 6–7 тыс. евро за м2». Впрочем, французы редко тратят солидные суммы на недвижимость. «Более половины покупателей недвижимости стоимостью от 3,5 до 10 млн евро – иностранцы. А среди тех, кто может себе позволить заплатить больше, доля нефранцузов составляет 85%», – говорит Игорь Индриксонс.

Ни одна франкоговорящая страна не сравнится по дороговизне с Монако. По данным Gordon Rock, за элитную недвижимость здесь нужно заплатить от 5 млн евро, а, к примеру, пентхаус La Belle E´poque стоит и вовсе 230 млн евро. «Монако – одна из наиболее дорогих стран по стоимости недвижимости, – объясняет Екатерина Тейн. – В рейтингах цен княжество делит первые места с Гонконгом и Лондоном. Верхняя граница проходит на уровне 90 тыс. евро за м2, нижняя – 20–25 тыс. евро за м2. Но в среднем за квадратный метр в новом элитном доме придется отдать 40 тыс. евро. Цены здесь в пять раз выше, чем во Франции. Это особенно заметно в приграничной зоне: например, один дом, формально относящийся к французской юрисдикции, стоит 6–7 тыс. евро за м2, а дом через дорогу, находящийся уже на территории Монако, – 40 тыс. евро».

«Некоторые владельцы дорогих вилл на Лазурном Берегу становятся резидентами Монако, чтобы снизить налоги на собственность во Франции, – продолжает Екатерина Тейн. – Во Франции налоги на премиальную недвижимость очень высокие, и к тому же облагаются налогом все доходы и собственность в других странах. Поэтому княжество – центр притяжения для состоятельных людей. Фактически альтернатив у него нет. Лихтенштейн маленький, и жить там непросто, в Андорре значительно усложнилась процедура получения вида на жительство, а в Швейцарии можно договориться о сумме ежегодного налога, но переговоры с кантоном надо вести каждый год. К плюсам Монако относятся великолепная система образования, высочайший уровень медицины и безо­пасности. Маловероятно, что цены здесь начнут снижаться».

Что до Франции, то здесь несложно получить ВНЖ типа visiteur (без права трудоустройства). По словам Константина Ковалева, управля­ющего партнера Blackwood, с этим могут помочь местные компании, специализирующиеся на иммиграционных услугах. Стоимость такого сервиса – около 40 тыс. евро на семью из 3–4 человек. А все, что нужно, чтобы претендовать на такой ВНЖ, – приобрести недвижимость и иметь за пределами Франции регулярный доход, позволяющий жить без финансовых затруднений. Visiteur дает ряд преимуществ: можно не только проживать во Франции и свободно передвигаться по странам Шенгенского соглашения, но и избежать обязательств перед местными властями по созданию новых рабочих мест и содержанию компании. А ведь это обязательное требование почти во всех странах Евросоюза в случае бизнес-иммиграции. Не облагаются налогами ваши доходы, полученные за пределами Франции в рамках данного статуса. Обязательны только налог на собственность и налог на проживание – это, как правило, не более 2 тыс. евро в год. Кроме того, ВНЖ распространяется на всех членов семьи, а не только на заявителя, как, например, в случае с учебным статусом или при воссоединении семьи. Через пять лет можно получить постоянный вид на жительство и в дальнейшем – гражданство.

Спрос на французскую недвижимость аналитики оценивают неодинаково. По информации Gordon Rock, россияне выбирают Париж, Лазурный Берег, Альпы. Причем в Париже соотечественники совершают 20% от общего объема сделок с недвижимостью, заключаемых иностранцами. На Лазурном Берегу эта цифра равна 15%, а в Альпах – 11%. Для сравнения, сделки россиян на юго-западе Франции – всего 1%.

«В сегменте элитной недвижимости россиян опережают только покупатели из Китая, – говорит Игорь Индриксонс. – Состоятельных сооте­чественников интересуют дома стоимостью от 1 млн евро в “золотом треугольнике” Парижа (его образуют три престижные улицы: Avenue des Champs Elysees – Avenue Montaigne – Avenue George V. – Прим. ред.). Так, по данным Indriksons.ru, в 2012 году российский миллионер заплатил более 6 млн евро за недвижимость площадью 250 м2 с видом на Эйфелеву башню».

«На Лазурном Берегу каждый второй-третий покупатель – русский, – утверждает Екатерина Тейн. – В любом французском агентстве недвижимости можно встретить русскоговорящий персонал. Лазурный Берег востребован по нескольким причинам: очень хороший климат, престижность, высокий уровень медицины – Франция здесь опережает соседние Италию, Испанию, Португалию. Абсолютное большинство русских покупают недвижимость именно на побережье, их не встретишь в срединной части Франции. Недавнее повышение налогов заставило клиентов задуматься, стоит ли им покупать дом или пока остановиться на аренде». Видимо, далеко не все стремятся к ВНЖ типа visiteur.

Впрочем, Knight Frank констатирует снижение спроса среди россиян. «До прихода к власти Франсуа Олланда Франция была одним из самых популярных направлений среди покупателей со свободными средствами от 3 млн евро и выше, – сообщает Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS. – Однако ужесточение налогов сделало свое дело. Налоговое бремя увеличилось в первую очередь для состо­ятельных владельцев недвижимости, которые не являются налоговыми резидентами Франции. Больше всего пострадали граждане России и стран Персидского залива, которые совершают наибольшее количество сделок с элитной недвижимостью. 80% запросов на покупку в самом дорогом районе Франции Кап-Ферра поступают от наших соотечественников. Сейчас россияне переключились в режим stand by и наблюдают за развитием ситуации».

Что касается Парижа, то спрос ограничен не только налогами, но и отсутствием подходящего для россиян предложения. Наши граждане не будут проводить в столице Франции более 60 дней в году, если только приобретение квартиры не связано с деловыми интересами. А если недвижимость приобретается в качестве второго дома, предпочтение отдается в пользу хороших комплексов с развитой инфраструктурой, системой безопасности и подземной парковкой. Такое предложение в Париже отсутствует. Исторический центр, который больше всего востребован у россиян, – это памятник истории и архитектуры, охраняемый ЮНЕСКО, и строительство здесь запрещено. Но, естественно, недвижимость во Франции – не основная резиденция. Соотечественники категорически не хотят платить такие высокие налоги. Поэтому даже те покупатели, которые де-факто проводят там большую часть времени, оформляют вид на жительство, например, в Латвии. Тем не менее в Париже доля покупателей из России составляет 20% среди всех покупателей-нерезидентов. Средний бюджет их приобретений – более 5,5 млн долларов.

Игорь Индриксонс считает, что интерес россиян к франкоговорящим странам угасает. «До 2008 года все, кто хотел купить недвижимость для собственного проживания, уже это сделали, и сегодня фиксируются лишь разовые сделки. Причем в сегменте элитной недвижимости спрос с юга Франции сдвинулся в сторону Парижа. Курорты все меньше привлекает покупателей – они делают выбор в пользу крупных городов. Причем основное требование, которое россияне предъявляют к элитной недвижимости – размер. Так, 3-комнатная квартира площадью 56 м2 в Париже считается вполне стандартной. Россияне привыкли к простору: они рассматривают квартиры от 150 м2, дома – от 250 м2. Леонид Кронгауз, учредитель и партнер Kalinka Real Estate Consulting Group, отмечает, что в большинстве случаев после покупки россияне начинают ремонт, поскольку придают большое значение качеству и материалам отделки, стоимости интерьера. А европейские интерьеры зачастую им кажутся недостаточно статусными».

Размер – важнейший фактор для россиян. «Большинство выбирают элитные квартиры от 3 спален, со своими ванными и гардеробными, большими гостиными. Их площади достигают 250–350 м2, – сообщает Екатерина Тейн. – И если во Франции такие квартиры найти можно, то в Монако это сложнее. Россияне предпочитают дома, построенные по новейшим технологиям: с интеллектуальным управлением, панорамными окнами, архитектурой и дизайном от ведущих специалистов. Русские разбираются в брендах, качестве и уровне отделки, мебели, технике. И если для клиентов из других стран подобные недочеты могут быть несущественными, то россияне очень требовательны и имеют высокие ожидания.

Если клиент выбирает старый дом, например виллу на Лазурном Берегу на вторичном рынке, то наиболее востребован стиль belle e´poque. Провансальский тип архитектуры нашим соотечественникам не по вкусу. Такие дома менее привлекательны внешне: у них небольшие окна, низкие потолки, скромные размеры комнат. А belle e´poque – это красивые фасады и парадные, высокие потолки: часто в таких домах есть двойной свет, что очень любят русские. Покупатели в основном семейные люди, поэтому им нужно минимум три спальни, а чаще всего – четыре-пять. При каждой спальне должны быть собственная гардеробная и ванная комната. Для клиентов, увлеченных автомобилями, нужен гараж на 5–10 машино-мест.

Обязательное требование – гостевой дом. Внимание уделяется и размеру участка – чем больше, тем лучше: в среднем от 60 соток до гектара. Но таких предложений немного, и они начинаются от 30 млн евро».

«Что касается Бельгии, Люксембурга и Монако, то эти страны не являются привлекательными и больше подходят для сохранения капитала, – говорит Игорь Индриксонс. – Поэтому, если речь идет о проживании, все зависит от предпочтений будущего владельца. А вот инвестировать лучше во Францию – мощный, жестко регулируемый рынок, который не допускает падений и демонстрирует рост около 7–10% в год. Это делает его прогнозируемым и безопасным. Например, во время кризиса недвижимость во Франции упала всего на 10%. Если ваш бюджет ограничен, лучше приобретать жилую недвижимость, чья доходность от аренды составит 3,5%. Но если вы готовы потратить 10–15 млн евро, стоит выбрать один из крупных коммерческих объектов: он принесет вам доходность в 10–11%. Французская недвижимость ликвидна: ее доходность превышает расходы, при желании с ней можно расстаться за короткий срок, практически не потеряв в цене».

Knight Frank оценивает доходность французского жилья выше – на уровне 6,2% годовых. А вот Леонид Кронгауз рекомендует для инвестиций недвижимость горнолыжных курортов и южного побережья Франции: «Лазурный Берег – классика для инвестора. В докризисный период цены там росли бешеными темпами, после кризиса стабилизировались. Никогда в этом регионе не наблюдалось падения цен. К тому же отсюда на автомобиле можно попасть в любую европейскую страну».

К Монако советует присмотреться Константин Ковалев: «Недвижимость в Монако – больше чем квартира, это образ, качество и стиль жизни. К тому же это отличный инструмент налогового планирования (здесь нет прямых налогов на доходы физических и юридических лиц, наследство, недвижимость). При этом Монако – “белый офшор” в центре Европы, что делает эту страну отличным местом для администрирования международных бизнес-структур. Если подходить к вопросу покупки недвижимости в Монако с этой стороны, тогда она оправдывает свою стоимость, а при правильном использовании – отобьет ее и будет приносить существенный доход в виде экономии на налогах».

Gordon Rock предлагает обратить внимание на Люксембург – с целью минимизация налого­обложения для международных компаний. А если вы подумываете о Монако, то интересны виллы на западе княжества, вблизи границы с французским городком Кап-д’Ай.

Однако Екатерина Тейн более категорична: «Ни один из рынков франкоговорящих стран не является инвестиционным. О доходных инвестициях говорить сложно: европейская недвижимость никогда не показывала особого роста цен и служила для сохранения капитала. Сейчас в связи с непростой экономической ситуацией и в Европе, и во всем мире этот тренд стал еще более очевидным. Поэтому мы рекомендуем покупать недвижимость там, где нравится жить».

И действительно, если следовать этому совету – точно не ошибешься.

SPEAR’S Russia